祥生地产（祥生地产爆雷）

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来 源丨21世纪经济报道（ID祥生地产：jjbd21）

作 者丨唐韶葵

编 辑丨张伟贤

8月11日午间祥生地产，祥生控股集团（02599.HK，简称“祥生”）发公告回应宋都基业投资股份有限公司（600077.SH，简称“宋都”或“宋都公司”）退地一事，指宋都公司将其全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司放弃已竞得的杭政储出[2021]8号地块（「运河新城地块」）土地使用权并被没收人民币5,000万元预约申请保证金一事归咎于祥生。

退地损失的5000万元，约为宋都股份2020年净利润（3.52亿元）的14%，是2021年一季度净利润的1.36倍。宋都股份在2020中国房地产百强企业中排名第78位。

宋都股份称，5月7日取得该地块土地使用权后，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。5月13日，祥生方突然电话通知公司相关人员，单方面表示不再参与本次合作。

近日，宋都股份已委托律师事务所向祥生方寄送律师函，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。

而祥生控股集团发布的公告中披露，在宋都公司竞得运河新城地块后，祥生及附属公司未与宋都公司及附属公司签署任何协议或文件。运河新城地块由宋都公司以其全资子公司支付预约申请保证金并单独竞得，在竞得后又决定放弃，导致被没收人民币5,000万元预约申请保证金。

祥生指出，宋都公司公告上交所回复函之后，导致公司名誉受到影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都公司启动法律程序的权利。

公开信息显示，宋都旗下全资子公司绍辉企业管理有限公司所拿下的运河新城地块（8号地），由于公司尚未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，于2021年7月20日收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书。宋都不仅被取消了前期竞得国有建设用地杭政储出【2021】8号地块的土地使用权资格，前期缴纳的5000万的保证金也被没收。换言之，从拿地到违约退地，宋都在超过2个月的时间内，都没有成功为该地块引入战略资金合作方。

值得注意的是，除了上述8号地块纠纷，宋都股份还在临政储出【2021】12号地块(下称12号地块)的合作事宜上出了问题。宋都股份称，今年5月8日，公司全资子公司杭州长慧企业管理有限公司(下称杭州长慧)竞拍获得12号地块土地使用权，浙江宝龙锦城企业管理有限公司(下称浙江宝龙)主动接洽公司希望就该地块进行合作开发，双方签订了该地块的合作备忘录，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。

然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收杭州长慧寄出的工作联系函。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。

宋都股份称，若上述两家公司(即祥生方和浙江宝龙)能够按照约定履行合作义务，公司整体获取土地权益金额为32.48亿元，符合公司预期。然而，由于上述两家公司的行为违反诚实信用的原则，其单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。

作为区域深耕房企，宋都在杭州首批集中供地中一举拿下5幅土地，拿地总金额达到45.8亿元，在首批出让地块拿地金榜中排到第9位。此次退掉的运河新城宅地土地出让金17.83亿元，占宋都首批地块拿地额的38.9%。地块为纯宅地，位于碧桂园·尚合府东侧，出让面积34025平方米，容积率2.5，建筑面积85062平方米，新房精装限价29500元/平方米（含3000元/平方米精装）。

目前运河新城板块一二手房倒挂不如其他热点区域板块明显，但精装限价在33000-38000元/平方米，也是杭州炙手可热的板块之一。板块内几乎每个在售项目的摇号中签率都低于10%，因此也被限售五年。

如此，尚算优质的8号地，在5月7日杭州首次集中供地第一天中，未开拍就封顶进入自持环节。经过20轮报价，宋都以“17.83亿元封顶价格+21%自持”的相对苛刻的条件才竞得该地块，成交楼面价20962元/平方米，溢价率29.9%。彼时，已有业内人士测算地块利润空间微乎其微。

然而，市场瞬息万变，在杭州第二次集中供地拉开帷幕之前，杭州在竞价规则上做了新的调整，首次推出“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%（“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%），竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买。这意味着，开发商的拿地成本下调空间收窄了，利润空间却没有向上打开的趋势。

与此同时，在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下，杭州市场已发生微妙的变化。由于传统楼市淡季叠加近期房贷收紧、利率上调，7月的杭州二手房市场仅成交6300多套，环比、同比跌幅均在20%以上。克而瑞统计数据显示，7月杭州十区商品房共成交12798套，环比上月下降35.3%；成交均价27328元/平方米，环比下降10.6%。

身处其中的房企，冷暖自知。宋都在一季度实现了销售规模60.2亿元。这一数据虽创下历史新高，但公司净利润只有3684.8万元，比上年度末减少42.28%。

宋都是一家销售规模较小的房企，2020年该公司以113.6亿元的销售额排名全国房企第155位。而根据2020年年报，该公司净利润只有3.52亿元，同比降幅超40%。由此可见，宋都的资金实力并没有那么雄厚。

尽管该公司在回复上交所问询函时反复强调公司流动资金整体状况良好，截至2020年12月31日、2021年3月31日，公司现金及现金等价物余额分别为 32.82亿元、39.61亿元(不含受限资金)，但对应其在杭州首次集中供地中以大约46亿元拿下5幅地块，显然资金是承压的，最终与对家合作谈崩也只能无奈退地了。

（文章部分内容综合自每日经济新闻）